因為一連串的調控政策，眼下中國的地產界彌漫著濃重的觀望氣息，但這并不意味著沒有機會。

　　娃哈哈集團董事長宗慶后說，他們要建ShoppingMall(購物中心)，第一個試點選擇在河南商丘。更讓外界大跌眼鏡的是，他說娃哈哈要在3年到5年內建100個購物中心。

　　娃哈哈并不是唯一的無畏者。

　　已經投身地產領域10年的服裝企業紅豆集團，這半年來動作頻繁，旗下的地產業務幾度擴容。雅戈爾(10.22,0.00,0.00%)已經被公認為地產業務做得最好的服裝企業，盡管今年上半年地產新政不斷，它仍在擴張其地產業務。

　　對這些來自快速消費品制造領域的企業來說，地產界依然是塊優質的淘金地。

　　專業的地產開發專業公司的觀望、彷徨甚至抽身離開，“門外漢”跨界投身地產界的動力來自哪兒？

　　進場者

　　娃哈哈集團董事長宗慶后是在鄭州6月18日舉行的一次河南-浙江投資合作洽談會上向媒體爆料的。

　　當時，他剛剛就一個新生產基地項目與河南商丘市政府簽了投資協議。此次與商丘市政府簽訂的協議中，還包括要在商丘建一個交易中心。他進一步解釋，交易中心也就是國外說的 “ShoppingMall”——包括購物、餐飲、娛樂等在內的綜合商業體。

　　參加上述會議的人士回憶，宗慶后稱，商丘只是他商業地產的第一個試點，在未來的3-5年中，娃哈哈會在河南投建100個這樣的購物中心，累計投資規模將達到幾百億元。

　　事后，接近宗慶后的人士向本報透露，目前商丘的商業地產項目還在選址階段，還沒有拿到土地。如果正式啟動，這個項目將完全由娃哈哈投資。如果日后商業地產業務做大，娃哈哈不排除引入合作伙伴。至于具體操盤的團隊，該人士透露，娃哈哈會挖一些商業地產的專業人士加盟。

　　事實上，在江浙沿海一帶，民企老板很熱衷涉足地產。除了頻繁被輿論曝光的“溫州炒房團”一類的在房地產投資市場的出手，這些民營企業還將目光鎖定在拿地開發環節上。

　　與宗慶后相比，服裝制造企業“下海”房地產要更早。房產開發最成功的服裝企業非雅戈爾(600177.SH)莫屬。

　　在寧波，一些有實力的服裝品牌都在做地產。服裝業圈內有一個出名的段子：在寧波天一廣場商圈能看得到的服裝牌子都在賣房子。的確如此，雅戈爾、羅蒙、杉杉、太平鳥、培羅成……

　　寧波緣美紡織品有限公司總經理林峻是寧波當地人。他說：“寧波好的地產幾乎都給雅戈爾拿了，除了在一些二、三線城市在做服裝，雅戈爾主要做地產。今年上半年還在擴張他的地產業務。”

　　到縣城去

　　這些跨界投資地產業的公司，多數首選進入地市縣這樣的三、四線城市，而涉足的地產項目類型多數是商業地產。

　　上述接近宗慶后的人士透露，娃哈哈計劃的商業地產項目傾向于在地級市、縣級市選址。奧康集團的“百城百街”商業地產計劃，也是鎖定地級市。四年前，奧康集團第一條商業步行街——湖北黃岡商業步行街的開街時，奧康集團總裁王振滔明確表示，“奧康要聯合100家品牌，以地級市為主，在全國打造百條商業步行街。”

　　相比較一線城市在近兩年的歷次宏觀調控中所經歷的房價震動不同，三、四線城市的房地產，仿佛是被調控遺忘的角落。有房地產業內人士發出感慨，到三、四線城市去，以農村包圍城市，到泡沫薄弱的地方去尋找機會。

　　在這些地方，經濟的發展和城市化的進程正在加快，居民生活水平明顯提高，包括購房、日常消費在內的沖動日漸增強。

　　“現在我們不用再大老遠跑到武漢、北京、上海去買好東西了，在家門口就能買到，真好。”當年奧康集團在黃岡的商業步行街開街時，當地居民這樣說。

　　這就是三、四線消費者的心聲。背后潛藏的是，中國縣域市場所包含的巨大生機與活力。CTR市場研究等多個機構近期完成的中國縣域市場研究報告顯示，中國有70%的人口分布在縣域，其GDP總值占全國的50%，

　　第三波浪潮？

　　對于涉足地產業務更早的服裝制造企業來說，他們最初的動機則看似更簡單：賣房子成為短期盈利最快的一個投資行業。愛慕集團董事長張榮明稱，服裝企業做地產的方式主要有兩種：一是在渠道建立的過程中通過收購門店，二是擴張產業園。“他們(服裝企業)的門店銷售利潤并不高，但門店物業價值很高，他通過建渠道收購門店地產，這些門店地產幾年后會升值。”

　　此前，他們投身房地產業大致分為兩個時期：一是2000年左右，當時正好政策放開了，這些服裝企業覺得地產有利可圖，就來投資房地產，這些公司有個特點，主業都很強，想找其他盈利點；還有一種是2005年、2006年前后進入的，這些都是主業的利潤不斷被攤薄了，尋找副業輔助主業。

　　現在，新的一輪地產熱似乎正在蟄伏，他們中的一些人正在考慮將這些地產資源掌握在自己手中。

　　一方面，是基于競爭的考慮。零售企業涉足地產，多數是如此。比如迪信通，店面租金幾乎是這家手機零售連鎖企業最大的成本支出，占迪信通總成本的約30%。

　　當地租上漲、競爭對手來搶 “地盤”，遭遇迪信通正在進入的高速開店期，直接的后果是門店物業租賃成本的攀升。迪信通的辦法是，籌集資金自己去買店鋪，把那些已經或即將到期的店面“買下來”。

　　迪信通眼下的自有地產之路，帶有濃重的被動色彩。這或許將是其上市計劃融資中最大的支出。

　　對于已經擁有很多門店的制造商而言，也是如此，自有物業降低零售成本。美特斯邦威雖然因調控放慢了步伐，但是其方向仍然堅定。美邦6月29日決定延長2008年制定的擴張項目完成時間至2010年12月31日。

　　用15年時間將美特斯邦威做到近50億元的市場規模后，集團董事長周成建渴望更高的毛利率，2008年推出價位更高的新品牌Me&City。至今一年多的時間里，周成建大手筆請來好萊塢明星代言，同時在全國各地廣收商業地產，為Me&City“囤鋪”。截至2010年5月底，美邦營銷網絡建設項目使用資金11.8億元，采用租賃或購買的方式在目標城市的核心商圈成功取得店鋪60家。

　　渠道為王，這對快速消費品制造商來說是不二法門。雖然娃哈哈的宗慶后提出的“百個購物中心”的設想，外人看來不免有些天方夜譚，但是如果成功，將意味著這家飲料制造商在流通領域中獲得更大話語權。宗慶后曾感慨，眼下中國的零售業被外商控制，這種影響已經傳遞到制造業。

　　招商引資的名義

　　如果僅僅是這些，并不能完全解釋娃哈哈為何對地產業突然熱衷，并吸引他做出“跨界”的冒險。

　　娃哈哈為何決定第一個購物中心落戶河南商丘？上述接近宗慶后的人士說，當地政府對娃哈哈很熱情，很希望企業去投資。

　　今年6月，宗慶后在鄭州簽訂投資協議的前一天，被商丘方面特意從鄭州請到商丘考察。簽約后當天，商丘市方面立馬舉辦了項目對接會，與會者包括商丘方面一把手，當地政府還表示 “將為娃哈哈集團在商丘的投資興業提供周到、細致的服務，打造優良的環境”。

　　這個狀況在房地產大幅上漲的2009年可能是難以想象的。在很多大城市，當時的發展商為搶奪一塊地皮打破頭；今年稍早的時候，各地地王還在不斷誕生。而在現在，華遠集團總裁任志強在他的微博(http://t.sina.com.cn)上說，有些城市的官員開始請開發商吃飯了。

　　地方官員的地位逆轉，跟地方財政有關。地方政府錢緊并非新聞。地方財政不僅承擔著推進醫改、教育等民生工程大量的資金投入，而且大批4萬億投資刺激計劃之后，地方項目后續建設將這兩年完成。這就意味著今明兩年投資的規模將更大，需要的資金更多。

　　本報稍早曾報道，華北某省2010年落實中央的各項政策需要新增加支出739億元，但是經過反復測算，其今年預計新增可用財力只有90億元，中間存在600多億的差額。

　　在此背景下，對于娃哈哈這樣的“大財主”，得到地方政府的格外偏愛，或在情理之中。

　　2009年，娃哈哈完成銷售收入432億元，凈利潤80億元，是浙江效益最好的企業，浙江首家年利稅超百億元的企業。宗慶后在多個場合宣稱，娃哈哈不差錢，也沒有上市計劃。曾有證券公司估算，如果娃哈哈目前已上市，其市值將達到2800億元左右。

　　早在2000年，娃哈哈在新鄉投資興建了在河南的第一個基地。目前，娃哈哈在新鄉累計完成投資8億元，2009年銷售收入達12億元，利稅3.5億元。娃哈哈在河南的第二個生產基地位于南陽，總投資6180萬美元。此次準備在商丘投資的工廠，是娃哈哈在河南的第三個生產基地。

　　有江浙一帶的民營企業老板告訴本報，早幾年前的二、三線，現在是三、四線城市，當地政府的招商引資意愿迫切，不少企業則乘地方招商之機，以很低的價格拿到土地。經過半年或者一年，等地價上漲后，再倒手賣掉賺錢。

　　尤其是在地方政府大搞經濟開發區時，有企業則以建設制造工業園、生產基地為由頭，申請到地塊，待園區建設完成后，則將其中的部分用于商業租賃。更有甚者，將這些固定資產作為銀行貸款的抵押物，獲得的貸款再用作其他的投資。

　　樺儷薈時尚管理咨詢(上海)有限公司首席合伙顧問、執行董事包綠菲認為，制造業投身地產，基本上是出于機會主義的考慮。比如說跟當地的政府關系很好，有實力就來做地產。

　　再者，制造業與地產業務能形成某種資金上的互動。“他先拿地，用非常便宜的錢把地圈起來，然后做酒店、商鋪或者賣房子，如果地產做得好，一下子可以進來很多錢，這個錢又可以回到制造業，做規模投資。這是把地產業務做成一個資本的平臺。”